2026년 세제개편안 수정되었습니다. 무주택 1주택 다주택자 각각 어떻게 바뀔까요?

'월급쟁이부자들TV'의 〈2026년 세제개편안 수정되었습니다. 무주택 1주택 다주택자 각각 어떻게 바뀌는지 알려드릴게요〉 영상입니다.

개편된 세제안에 따른 주요 내용과 주택 보유 상태별(실거주 1주택, 비거주 1주택, 다주택자, 무주택/임차인) 영향 및 대응 전략 핵심 요약입니다.

 

종합부동산세(종부세) : 일정 금액을 초과하는 부동산을 '보유'할때 내는 세금

 

종합부동산세(종부세) 주요 개편 내용

• 실거주 1주택자: 기본 공제액이 기존 공시가 12억 원 → 14억 원(매매 시가 약 20억 원 수준)으로 상향 조정되어 세 부담이 완화되었습니다.  다만, 공시가 23억 원(매매 시가 약 33억 원) 초과 등 고가 주택은 과세표준 6억 원 초과 구간에 해당하여 종부세가 중과됩니다.
• 비거주 1주택자: 당초 1차 개편안에서 공시가 9억 원으로 하향 조율하려 했으나 국민 여론을 반영하여 기존 공시가 12억 원(매매 시가 약 17.4억 원)을 유지하는 것으로 확정되었습니다.
• 부부 공동명의: 실거주 1주택은 각각 9억 원씩 총 18억 원 공제가 유지되며, 비거주 1주택은 당초 안(각 4억, 총 8억)보다 상향된 각각 6억 원씩 총 12억 원 공제로 수정되었습니다.
• 공통 사항: 공정시장가액비율(70% 적용, 3주택 이상 80%) 인상 및 세율 적용으로 시장 가격 상승 시 세 부담이 늘어나는 구조입니다.

 

양도소득세(양도세) 주요 개편 내용

• 실거주 1주택자: 매매 시가 12억 원 이하 비과세는 유지되나, 장기보유특별공제 한도가 신설되었습니다.
• 2028년까지 공제 한도 20억 원, 2029년부터는 10억 원으로 제한되어, 양도 차익이 큰 고가 아파트 보유자는 한도 신설 전에 매도하는 것이 유리할 수 있습니다.
• 비거주 1주택자: 12억 원 이하 비과세를 받으려면 2년 거주 요건을 반드시 채워야 합니다. 보유에 따른 장기보유특별공제 비율은 단계적으로 축소(2027년 40% → 2028년 20% → 이후 0%)됩니다.
• 다주택자: 거주하지 않은 주택에 대한 보유 장기보유특별공제 역시 단계적으로 폐지(2028년 15% → 이후 0%)됩니다.

종합부동산세 = 양도세 < 증가

 

상황별 대응 및 시장 영향

 

주택 보유자 (1주택 및 다주택): 종부세를 직접 계산하여 보유 소득으로 감당 가능한지 먼저 확인해야 합니다. 비거주 1주택자의 경우 세 부담이나 양도세 비과세 요건 충족을 위해 실입주를 선택하거나, 매도 혹은 임대료를 조정하는 흐름이 이어지고 있습니다.

 

서울 상급지 하락 보합세

실수요자들이 꾸준히 찾는 중고가 시장에서의 매수세 꾸준히 강세 특히, 경기도 광명, 중원구 폭등세

서울 외곽 및 경기도 외관의 폭등세 (실거주 수요 몰림) 6억대 매출 상승세

 

 

부동산 시장 동향

초고가 시장(강남 등)은 보유세 및 양도세 한도 적용 전 매도 물량이 나오며 하락·보합세를 보인 반면, 출퇴근이 편리하고 대출 접근성이 좋은 중저가/중고가 지역(서울 외곽, 광명, 성남 중원구, 수원 등)은 실거주 매수세와 전세 부족에 따른 수요 이전에 힘입어 급등세를 보였습니다. Supply(입주 물량) 감소와 세제 개편 여파로 전세 수급 불균형이 계속 심화되고 있습니다.

고가 시장	보유세 부담이 되는 1주택자, 비거주 1주택자, 양도 공제한도 적용되기 전, 매도하기 위해 매도 수유 > 초고가 주택 매도물량 출회에 따른 강남 하락세
중고가 시장	초고가 주택 매도 + 기존 수요(무주택자, 갈아타기) + 비거주 1주택에서 나온 임차인의 매수 수요
중저가 시장	기존 매수 수요 + 비거주 1주택에서 나온 임차인의 매수 수요

 

전세 - 실제 시장에서 일어나고 있는 상황 

 

비거주 1주택 집주인의 실입주나 매도 과정에서 이사를 해야 하는 상황이 발생할 수 있으므로, 만기 6개월 전부터 인근 전·월세 시세 및 물량을 점검해야 합니다.

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부부 공동명의 세제 부담

실거주 1주택	부부 공동명의 남편 / 아내 각각 과세, 9억/9억 공제해서 총 18억  > 매매시가 26억 공제  (부부 공동명의 유리)
비거주 1주택	부부 4억 / 4억 8억 공제 줄이기, 10억 차이 나서 부담 된다 >  6억 / 6억 12억까지 기본공제 가능(변경)