서울 아파트 매매 83주 연속 상승, 지금 사야 할까?

 

요즘 뉴스만 틀면 나오는 집값 소식에 잠 못 이루는 분들 많으시죠?

서울 아파트 매매 가격이 한국부동산원 통계 기준으로 무려 83주 연속 상승을 기록하고 있습니다. 이는 과거 최장 기록이었던 85주 연속 상승에 육박하는 수치인데요. 도대체 왜 규제 속에서도 가격이 계속 오르는 걸까요? 

세부적으로 보면 83주 중 25년은 강남, 서초, 송파 등 강남 3구와 마포, 성동 등 한강벨트 지역이 상승을 주도했다.(송파 20%, 성동 19%)

반면 26년은 성북구 13.5%, 구로구 11.06%, 강서구 11.01%, 서대문구 10.93%, 관악구 10.4% 등 이른바 서울 외곽지역이 상승을 주도했다. 반면 강남구는 올해 들어 현재까지 누적 상승률이 0.94%로, 25개 구 가운데 최하위를 기록했다.

 

이번 상승장의 진짜 원인 '공급 절벽'

과거 2020~2021년 최장 상승기에는 임대차 3법과 저금리로 인한 전세가 폭등이 주된 이유였습니다. 하지만 지금 시장을 움직이는 진짜 거대한 힘은 바로 '구조적인 공급 부족'입니다.

첫번째 이유, 공급 부족(아파트+비아파트(빌라))으로 인한 임대차 대란

지난 최장 기간 20~21년도(85주)와 현재 25~26년(83주)의 공통점은 임대차대란으로 매매가상승 입니다.

20~21년도와 25~26년의 차이점은 임대차 2법(정책) VS 누적된 공급부족(구조) 비교표를 보시면 평균 입주량 대비 현저하게 낮습니다.

'언제까지 공급부족이 지속 될것인가?' 27년, 28년, 29년 지속적으로 심각한 상황 입니다. 

2022년 수준의 급격한 금리 인상(외부 요인) 아니라면 공급부족(내부 요인)이 더 지배적 입니다.

공급부족으로 인한 임대차 대란

 

빌라 전세사기 여파로 비아파트 공급마저 완전히 멈춘 상황에서, 서울 아파트 입주 물량은 올해와 내년에 걸쳐 반토막 이하로 줄어듭니다. 전월세 시장에 물량이 없어 임대차 대란이 벌어지고, 결국 생존을 위해 실거주자들이 서울 아파트 매매로 몰리고 있는 것이죠.

 

대출 규제가 만든 시장의 양극화

최근 매매 가격별 대출 한도 규제가 강화되면서 재밌는 현상이 나타나고 있습니다. 15억 이하 아파트 시장에는 대출을 활용한 생애 첫 내집 마련 수요가 강하게 붙으면서 서울 외곽 지역 상승을 이끌고 있습니다.

 

두번째 이유, 매매가격별 대출 규제로 인한 중저가 시장 유동성 유입

매매가격별 대출 규제로 인한 중저가 시장 유동성 유입

 

공급 주족이라는 근본 위에 대출 규제 정책이라는 불씨가 더해진 상황 입니다. 정책 부분이므로 변화가 있을 수 있으나

현 정부 상황상 쉽지 않을 것으로 보이며, 첫번째와 두번째 이유 모두 크게 바뀌기 어려운 상황이라고 봐야 합니다.

 

세번째 이유. 세제개편안에 따른 고가 시장 매수 위축

종부세 부담 증가가 예상되는 지역은 30억 초반 이상의 시세를 형성하는 곳(강남 3구, 용산 등) 이 지역에서 종부세 감당이 어려운 경우

일부 매물 출화되었습니다. 반면, 매수자 세게개편 방향 눈치를 보게 됩니다. 양도차익이 향후 신설될 공제한도 넘는 고가주택의 양도세 대폭  증가(강남 3구, 용산 위주) 추세에 있습니다. 이런 경우 미리 매도하여 공제 효과 최대한 확보이며, 일명 '양도세 털기' 목적 물건 출화될듯 합니다. 그러나 이런 물건들은 29년이 다가올수록 점점 줄어들 것으로 보입니다(예, 다주택자 양도세 중과)

세제개편안에 따른 고가 시장 매수 위축

 

반면 30억 이상 고가 시장은 종부세 부담과 향후 양도세 장기보유특별공제 한도 신설이라는 세제 개편안의 압박으로 매수세가 위축되어 있습니다. 정부의 규제가 오히려 저가/중가 시장으로 유동성을 몰리게 만드는 풍선효과를 내고 있는 셈입니다.

현재 상황 정리

실수요자가 지금 당장 취해야 할 전략

현재 시점 내집마련시 주의사항

 

그렇다면 우리는 지금 어떤 선택을 해야 할까요?

• 무주택자 (중저가 내 집 마련): 대출 규제가 추가로 강화되기 전에 거주 안정을 목표로 신속히 결정하는 것이 유리합니다. 단, 무작정 사기보다는 입주 물량이 몰리는 수도권 특정 지역은 피하고, 관심 지역의 공급량을 디테일하게 체크해야 합니다.
• 1주택자 (갈아타기 희망자): 상급지로 갈아탈 수 있는 여력이 있다면, 세제 이슈로 잠시 숨고르기 중인 강남 3구나 용산 등 핵심 지역을 노려보는 것도 좋은 기회가 될 수 있습니다.

 

시장 정책이나 금리 변동에 너무 일희일비하기보다는, 내가 살집을 구한다는 심플한 기준으로 접근할 때입니다. 지속되는 임대차 대란 속에서 내 자산을 지키는 지혜로운 선택이 필요한 시점입니다!

 

 

[출처] 월급쟁이 부자들TV   https://youtu.be/kmHePrmFUPU?si=z3DAkcRPWrP5Bxz3