대출 규제 속 무주택자·1주택자 현실적 내집마련 가이드 (추천 지역 & 하락장 매수법)

대출은 막히고 집값은 오르는데, 나만 거지가 되는 느낌이라면?

"대출 규제는 까다로워지고 집값은 계속 오른다는데, 지금이라도 영끌해서 집을 사야 할까요? 아니면 집값이 떨어질 때까지 기다려야 할까요?"

 

요즘 무주택자와 1주택자 모두 밤잠을 이루지 못하게 만드는 가장 큰 고민입니다. 대출 한도는 축소되었지만, 아이러니하게도 서울 및 수도권 핵심지 집값은 식을 줄 모르고 상승세를 이어가고 있죠.

이러한 부동산 혼란기 속에서 《서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기》의 저자이자 15년 차 부동산 현장 투자자인 송희구 작가가 유튜브 채널 *<지식인사이드>*에 출연하여 지금 시기에 딱 맞는 ‘현실적인 내집마련 및 갈아타기 가이드’를 제시했습니다.

내 소득으로 감당 가능한 적정 원리금 수준부터, 사두면 피눈물 흘리는 아파트의 치명적 단점, 그리고 대출 규제 속에서도 찾아낼 수 있는 알짜 수도권 지역까지 명확하게 정리해 드립니다.

 

Q1. 대출 규제에도 집값이 오르는 3가지 이유

정부의 각종 대출 규제와 심리적 압박에도 불구하고 집값이 계속해서 하강하지 않고 버티거나 상승하는 원인은 무엇일까요? 송희구 작가는 다음 3가지를 핵심 원인으로 짚었습니다. 

1. 시중 유동성 확대 및 소득 증가 (인플레이션): 시장에 풀린 자금은 결국 주식이나 부동산 같은 '자산'으로 흘러들어가게 됩니다. 또한 과거에 비해 전반적인 임금 수준이 상승하면서 물가 상승분(인플레이션)이 자산 가격에 강하게 반영되고 있습니다.
2. 토지거래허가구역 지정으로 인한 전세 매물 급감: 토지거래허가구역으로 묶이면 갭투자가 불가능하고 반드시 실거주를 해야 합니다. 이에 따라 기존 전월세 매물이 급감하고, 전세금을 빼준 세입자들이 외곽으로 밀려나거나 상급지로 몰리면서 중심지 아파트 희소성이 더욱 강화되었습니다.
3. 다주택자 규제와 양도세 중과로 인한 매물 잠김: 양도소득세 중과 및 규제로 인해 다주택자들이 보유한 알짜 매물을 시장에 내놓지 않고 있습니다. 매물 공급이 줄어드니 자연스럽게 거래가는 하락하지 않고 다주택 자금이 서울/수도권 핵심 1채로만 쏠리는 '똘똘한 한 채' 현상이 심화되었습니다.

 

Q2. 부동산 사야 할까? 기라려야 할까?

대출이 막힌 상황에서도 집을 사는 2가지 방법

1. 실거주 하는 방법
2. 전세, 매매의 차이 활용 방식 - 토허제가 아닌 구역에서 적용 되고 있습니다. 토허제가 아닌 구역에서도 괜찮은 곳들이 은근히 많습니다. 근런 곳 전세 하나 끼고 사면 대출이 막혀도 괜찮습니다.
3. 토허제가 아닌 곳 중에 은근히 좋은 곳은 1동탄과 망포 사이 여기가 병점인데, 여기도 은근히 괜찮습니다. 그렇게 보는 이유는 신규 노선-인덕원.동탄선 유치하여 그게 들어오면서 인덕원으로 접근성이 좋아지고 동탄역 접근성이 좋아져요. 토허제 권역 밖 안양역 주변이 좋습니다. 안양역 주변은 월곶-판교선이 들어옵니다. 교통 호재로 이동 인구와 유동인가 늘어날 지역으로 추가적인 수요가 들어올 만한 곳들 그러면서 거주도 괜찮고 상품성도 괜찮은 곳들이 몰려 있는 곳들로 균질성이라고 말씀 드리고 있는데요. 빌라가 섞여 있는 것보다는 아파트 단지들로만 구성된 곳들이 균질설이 좀 높은 편이예요. 그런 곳들이 있는 곳이 동탄과 동탄 옆에 있는 병점, 그리고 안양역 주변 이쪽이 되겠습니다.

Q3. 무자택자 내 집 마련 '뭐'부터 봐야 할까?

1. 사회 초년생- 무조건 투자 가치를 봐야 한다. 그렇지 않으면 20대 후반이 30대 중반이 되고 40대 초반이 되고 그렇게 되면 '아 그때 사놓을 걸' 이 생각을 무조건 합니다.
2. 은퇴자-생활 편리성이 더 중요하다 - 60대 ~ 70대 이상 그런 분들은 언덕이 다니기도 힘들기 때문에 평지에다가 이왕이면 조금 준신축이나 신축 쪽에서 사시면서 노후를 맞이하는 그게 더 좋다고 봅니다. 

Q4. 1~2억 아낀다고 타협하면 안 되는 집의 조건은?

'좋은 위치'와 '좋은 입지'를 착각해 돈 날리는 이유

1. 수도권은 무조건 교통 여건이 중요합니다 - 우리가 같은 역세권이라고 할지라도 그 역이 어디에 위치해 있는가? 그리고 역에서 가는 아파트까지의 길이 어떤가? 언덕일 수도 있고요 아니면 으슥한 골목길일 수도 있고 탁 트인 공원일 수도 있고 교통 여건이란 결국에는 업무지와의 접근성입니다. 우리가 흔히 말하는 여의도, 사대문, 강남 쪽 그 다음 업무 지구인 마곡이나 판교, 그래서 교통 여건만큼은 좀 잡으시면 좋겠습니다. 근데 이게 내가 버스를 타고 지하철 가는 것과 걸어서 지하철 가는 것 이게 은근히 차이가 크거든요. 그래서 돈을 조금 더 주더라도 내가 걸어서 갈 수 있는 그거를 선택하는 게 좋겠습니다.
2. 좋은 위치와 좋은 입지랑은 좀 다릅니다 - 좋은 위치는 그냥 좌표 입니다. 좋은 입지는 주변에 무엇이 있는가로 판단이 됩니다. 어떤 역이 있고 학교가 있고 어떤 이웃이 있고 이런 것들이 입지 가치라고 합니다. 그래서 위치 가치보다는 좀 더 디테일하게 들어간게 입지 가치라고 보시면 됩니다. 입지 가치가 좋으려면 기본적으로 위치 가치가 좋아야 됩니다. 위치 가치가 안 좋고서는 절대 입지 가치가 좋을 수가 없습니다.
3. 좋은 아파트는 상품성을 비교해야 합니다 - 브랜드는 생각보다 중요하지 않습니다. 오히려 세대수라든지 주차 여건 임대가 얼마나 많이 껴 있는지 이런 것들을 봐야 됩니다. 이런걸 상품성이라고 합니다. 200세대 이하의 아파트는 안보시는게 좋습니다. 거래가 안됩니다.환금성이 매우 떨어집니다. 우리가 팔수 있을때 팔아야 하는데, 바로 팔리지 않을 수가 있습니다. 그래서 1년씩 안 팔리는 경우도 되게 많습니다. 세대가 적을 수록 관리비 측면도 있고, 세대수가 많으면 규모의 경제가 이루어 집니다. 예를 들어, 어떤 상품 두 개가 나왔는데 어디서는 유명한 대기업에서 만든 거고 어디서는 소기업에서 만든 거다 하면 우리가 대기업을 신뢰하듯이 그런 것과 마찬가지로 보시면 됩니다. 세대수가 많고 주차도 잘 되어 있습니다. 
4. 매도 문제점 1 - 내부 상태 불량, 문제점2 - 자녀가 있는 세대는 또 1층을 선호하거든요. 2층 같은 경우에는 매도가 잘 안되는 경우도 있습니다. 이럴때는 가격을 확 낮추어 팔 수 있는 가격으로 들어가야 됩니다.
5. 안타까운 부분만 보완하는 방법 - 벽지 100~200만원으로 이것만 잘 발라도 분위기가 확 달라지는 경우가 있습니다.

 

Q5. 24층 저층 VS 32층 고층, 어디를 사야 집값이 오늘까?

만약에 둘다 방 3개, 화장실 2개에 학군지 라고 했을 때

 

32평이 더 좋다 - 자녀 있는 집은 32평을 더 선호하거든요. 그런데 학군지가 아니라 일반 동네인데 이 정도다 하면 투자 가치는 비슷합니다. 하지만, 환금성은 24평 고층이 좋습니다. 그런데, 만약에 24평이 방3개, 화장실 하나 또는 방 2개, 화장실 하나고 32평이 방3개, 화장실 2개다. 이렇게 방 개수 차이는 32평 저층을 더 선호 합니다. 사람들이 어쨌든 방 개수에 대해서 좀 편함과 불편함을 직접적으로 체감할 수 있기 때문입니다. 화장실 1개만 있는 집들도 굉장히 불편해하는 집들도 있습니다. 요즘은 방 구조도 잘 뽑아서 평수에 비해서 좋은 크기의 방들이 나오는 경루도 많습니다만, 평수가 아무리 작다고 해도 이 방은 아무것도 할 수 있는게 없어서 '무늬방 방이네' 이런 경루도 더러 있습니다. 그럼에도 불구하고 방 개수를 올리고  화장실 개수를 올리는 게 거주 쾌적성과 환금성이 더 좋습니다.  

 

저층을 몇층까지 보시나요? 

저층은 1~4층, 중층은 5층 이상입니다.

 

Q6. 비싼 대장단지 VS 저렴한 옆 단지, 결론은 똑같다

결론은 똑같다 - 대장단지여도 바로 옆에 있는 단지도 똑 같이 오릅니다. 시세 차이가 유지되면서 이렇게 왔다 갔다 합니다. 내 예산에 맞게 선택하시면 됩니다. 

우리가 말하는 대장단지는 정확히 뭘 말하는 건가요?

 

대장 단지 - 그 지역에서 비싼 아파트 뜻합니다. 예를 들면 강동구에 상일동역이라는 곳이 있는데 여기서 제일 비싼 아파트가 고덕그라시움이라는 아파트고 그리고 그 뒤를 바짝 쫒는 아르테온이라는 아파트가 있는데요. 이 둘 중에 아무거나 사도 됩니다. 왜냐하면 어차피 같은 폭으로 오르내리기 때문에 그렇습니다. 같은 지역에 있고 거의 붙어 있는데 상품성이 별 차이가 안 난다. 연식이나 세대수가 큰 차이 안 난다 이럴때는 어떤 아파트가 더 좋은가 나쁜가 이걸 비교할 게 아니라 어떤 매물이 더 좋은가를 비교하셔야 합니다. 디테일하게 들어가서 몇층 매물인가, 몇 평짜리 인가, 조망도 있고 지하철역과의 거리도 있고 커뮤니티와의 거리가 있고 이런 것들을 좀 종합적으로 따져봐야 합니다.

Q7. 옆 단지 이사 과연 집값 더 오를까?

1.5배 이상 상급지로 가라

 

 옆 단지 이사 추천은 안 한다 그 이유-  제일 위험한게 내가 24평 살고 있는데, 똑 같은 아파트 32평으로 가는 거예요. 왜냐하면 투자 가치가 똑 같아요. 부동산은 거래를 한 번 할때 양도세, 취득세, 중개수수료 이런 것들이 나가기 때문에 기본 1억은 그냥 세금 납부가 됩니다. 그래서 투자 가치는 똑같은데 1억만 쓰는 겁니다. 그래서 갈아타기 하려면 확실한 상급지로 가지 않는 이상 옆그레이드는 안 되겠습니다. 그래서 같은 동네에서 움직이는 것도 별로 의미가 없습니다. 1.5배 이상 상급지로 가라. 예를 들어, 1주택자가 32평인데 10억짜리를 소유하고 있다.

상급지에 있는 24평이라도 15억짜리는 사야 합니다. 평수를 줄이더라도 그거를 좀 맞춰야만 의미 있는 상급지 점프가 가능합니다. 

 

상급지의 범주 - 어디까지인가요?

 

예를 들어, 8억으로 뭔가 산다면 8억대가 몰려 있는 지역들이 있어요. 10억 짜리로 산다 하면 10억대가 몰려 있는 지역이 있기 때문에 내가 10억에서 15억으로 간다 하면 15억짜리가 몰려 있는 그 지역들이 또 있습니다. 보통 약간 더 접근성이 좋거나 더 신축들이 많거나 교통 여건이 좋거나 그런 곳들이 있거든요. 나 저쪽에서 살고 싶은데, 이런 로망을 좀 가지고 있는 지역들이 항상 있습니다. 예를 들면, 성북구에서는 '동대문구 가고 싶다'라고 하고 동대문구에서는 '마포구가 가고 싶다' 마포구에서는 '서초구'가 가고 싶다. 뭐 이런 게 있거든요. 그래서 그런 급지적인 점프를 의미합니다.

 

Q8. 내 연봉별 적정 집값은?

연봉 실수령액 기준 4,000 / 7,000 / 1억인 사람이 있다

 

세후 30%입니다 -  예를 들어서 내가 한 달에 월급을 300만 원 받는다. 그러면 그거의 30%인 [세후 300= 원리금 30년 상황 = 90만 원] 90만 원 입니다. 만약에 맞벌이 부부가 세후로 1,000만 원을 번다. 그러면 300만 원을 최대로 봅니다. 이정도는 되야 생활도 할 수 있고 저축도 가능합니다.

 

예를 들어, 종잣돈은 거의 없는데 소득이 엄청 높은 사람들 그런 사람들은 그냥 돈 모으는 속도가 집 올라가는 속도보다 더 빠를 수 있어요. 이런 분들은 모으지 않고 그냥 사면 됩니다. 그런데 내가 한 1억 5,000에서 2억 모았다. 그러면 한 4억짜리 충분히 살 수 있거든요.

그런 것들 그냥 미리 매수해두시는 게 좋죠. 소득이 낮을 수록 미리미리 마련해 둬야 한다.

 

근데 만약에 어느 정도 종잣돈이 있고 소득이 높다면 지금 매수하고 종잣돈을 모아서 더 높게 갈아타기 할 때 점프를 확실하게 하면 됩니다. 1.5배가 아니라 2~3배로 해도 됩니다.

 

상급지 갈아타기 팁 - 실거주와 투자 분리

 

1억짜리 집이 있는데 갈아타기가 힘듭니다. 여기서 또 갈아티기 팁이 하나 있는 게 나는 실거주 하고 있다가 갈아타기 하고 싶은 지역에 있는 아파트가 너무 비싸요. 그러면 이거를 팔고 저렴한 월세에 살면서 그 근처에 재개발 빌라를 전세 끼고 사두는 겁니다. 보통 빠르면 5년 좀 길면 10년 이렇게 되면은 완성되거든요. 그렇게 되면 또 확실한 점프가 가능합니다. 재개발 빌라를 거래 하실 때도 반드시 '조합설립인가가 난 것을 구매하기' 입니다.

 

Q9. 재개발 지역 정보를 어디서 찾아야 하나?

프롭테크 활용하여 정보 찾기

 

우리가 프롭테크라고 '호갱노노'라든지 '아실'이라든지 그런 프롭테크를 잘 찾아보시면 어떤 구역이 지금 어떤 진행 상황이다. 이게 다 나와 있어요. 그 중에서 조합 설립인가가 난 것들을 한 번 추려보시고 그 안에서 '내가 접근 가능한 금액대는 어떤 구역인가' 이걸 보시면 됩니다. 

예를 들어, 노량진 같은 곳은 되게 비싸다. 거기 접금 하기가 현금이 기본 한 20억 정도 필요합니다. 그래서 그렇게 위치 너무 좋은 곳 말고 살짝 떨어진 성북구에 있는 '장위 뉴타운'이라든지 아니면 '성남 뉴타운' 이라든지 이런 곳들 보시면 그래도 접근 할 수 있는 금액들이 꽤 있거든요. 그런 곳들을 찾아 보고 그 다음부터 그 안에서 물건을 좀 찾아 봐야죠. 과거에는 이 프롭테크가 잘 안돼 있어서 찾기가 불편 했어요. 

지금은 너무 잘 되어 있어서 그리고 또 요즘에 부동산 사장님들이 자기 매물을 블로그에 되게 잘 올리세요. 잘 찾아 보시면 또 그 흐름을 또 파악할 수 있어요.

 

이런거는 주의 해라 팁

 

가끔 신축빌라 사기가 은근 있는 편입니다. 신축 빌라 사기는 거의 돈이 안 들어간다고 하고 '집값만큼 전셋값을 받을 수 있다' 이런 식으로 좀 과장을 하거든요. 이런 것들은 주의해야 합니다. 약간 재개발 초기단계에 있는 것들 '여기는 좀 있으면 지정이 될 거야' 막 현혹을 합니다.

요런게 많아서 좀 주의 하셔야 합니다.

 

Q10. 진짜 호재 VS 가짜 호재 구별하는 방법은? 

자산가의 공통적인 말, 돈의 흐름을 봐라

 

거주하고 있는 동네에 대형병원이 들어온다고 잡혀 있어요. 

 

 

이어서~~~

 

https://youtu.be/56MQkUuS_dc?si=42-T9G1Bv9BKwTtx